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沪楼市调控加码中心城区住房供应比不低于7

发布时间:2019-08-16 19:39:57

  在房地产政策大面积松绑的同时,一线城市房地产正面临政策收紧的举措。

  日前,上海市发展和改革委员会官方发布,针对房地产市场存在的结构性问题,上海市规土局等四部门联合发布《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》(以下简称“意见”)。意见明确,未来上海中心城区中小套型住房供应比例将不低于70%,郊区将不低于60%。

  意见抓人眼球的是“增加中小套型商品住房供应”这一条。上海将进一步加大商品住房用地的中小套型住房供应比例,中心城区不低于70%,郊区不低于60%(部分矛盾突出区域亦为70%);轨道交通站周边区域(中心城区、郊区的覆盖范围分别为600米、1500米)商品住房用地的中小套型住房供应比例提高到80%以上;保障型住房的中小套型供应比例中心城区为100%,郊区不低于80%。同时,意见还明确,多层、小高层和高层建筑的中小套型,建筑面积标准分别定为90平方米、95平方米和100平方米。

  注意到,“增加中小套型商品住房供应”这一思路应对的正是去年9月上海提出的“房地产市场中小套型供应比例过低”问题。去年11月,新江湾城某地块在一度“叫停”后重新拍出,经过调整后的规划中,要求地块中小套型比例不低于60%。

  优房客分析师认为,在土地供应总量明确将减少的背景下,增加中小户型的供应比例是为了令供应套数总量不至于明显减少,有利于平抑房价。政策的意义主要有两方面:一个是土地出让环节设置一些附加门槛,有助于平抑地价;另一个就是增加商品住宅供应量,缓解供不应求造成房价过快上涨。

  根据上海优房客房产监控数据显示,目前上海面积在90平方米以下的商品住宅存量占比也是少的,截至2月24日,内环到中环90平方米的存量占比少,仅有 . %,而中外环间为5.4%,内环内为7.6%。

  中小户型供应量的不足,供需矛盾激烈,尤其是中心城区小户型房源极为稀缺。上海链家研究部市场总监陆骑麟告诉:“面积在90平方米以下的商品住宅存量仅为159万方,也就是说,按照目前市场的去化速度来看的话,仅需 -4个月就能完全去化,供应量完全不足。”

  那么目前上海的土地供应又是什么情况呢?

  “土地是上海当前面临的一大资源瓶颈。上海建设用地总规模接近规划‘天花板’,新增用地空间非常狭小。截至2014年底,上海全市建成区面积 124平方公里,超过市域陆地面积的45%,与规划规模 226平方公里相比,只有102平方公里的空间。根据上海新一轮城市总体规划,必须遵循的一条原则就是严守用地底线,实现建设用地“零增长”甚至负增长。这也就意味着,今后6年上海平均每年新增建设用地只能控制在17平方公里以内。”优房客房产研究员告诉。

  面对如此紧张的土地情况和稀缺的供应,上海房价还在上涨。以位于普陀区江宁路地铁站附近的某楼盘为例,去年7月140平米房屋挂牌价大概在600万,而如今的成交价格可以到800万。买房成为一件痛苦的事情,这也不难理解上海推出上述举措。

  一线城市新增建设用地不可能大幅增加,存量用地盘活也很难有快速成效,现在增加市场供应的方法就是把户型做小,增加供应的套数,让更多的家庭能够买到或租到中小套型的房源。从上海现在的土地政策特征来看,再结合目前财政部等部委的政策导向,100平方米以下尤其是90平方米以下的中小套型配比肯定会增加,开发商在上海的开发策略也会由此发生一定的改变。

  随着城市的快速发展,上海可供开发建设土地已经非常紧张,目前住宅用地已经在逐年减少,并且未来将长期持续、难以扭转,终上海将像深圳一样从增量开发转向存量开发;近年上海对外来人口的吸引力在全国来说是的,这也是公认的事实,供少需多之下,房价自然上涨。

  多位业内人士也指出,在调整土地供应的同时,加快城市旧城改造也是解决供应的一大问题,这一点上海还需要多向深圳学习,但是上述政策对于调节房价将起到一定的帮助。注意到,从去年四季度开始,不少外围的地块都已经增加了中小户型的占比,基本的要求都在55%或60%以上,而此前出让的地块多数只要求了中小户型占比达到20%即可,虽然目前的地块中小户型的比例出现调整,但与意见中的要求还是有一定差距的。

  虽然如此,业内也有声音认为,如果中小户型加大配置,可能还会使得大户型由于供应不足而价格上涨。

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