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华侨城财务激进的地产央企旅游地产模式遇

发布时间:2020-07-01 19:41:06

华侨城:财务激进的地产央企 旅游地产模式遇瓶颈

自2010年 华侨城(专题阅读)(相关干货)星级迷航重大安全事故 和兵败青岛后,关于华侨城模式和扩张的质疑不绝于耳。原本是辅助功能的房地产业务越来越 喧宾夺主 , 旅游+地产 模式不断遭遇瓶颈,过快扩张后造成的财务紧张与工程质量问题逐渐凸显,一直被厚誉为跨界协同发展样本的华侨城感受到一丝 迷航 的征兆。

尽管产品高端,华侨城却并未因此而采取保守的财务策略,相反却一直贯彻着高杠杆经营的风格,而资金也一直是华侨城的 阿喀琉斯之踵 (见备注)。

居高不下的负债水平不仅是众多分析人士争相诟病的问题,更是触及了国资委的神经。因为公司第三季度剔除预收账款后的资产负债率为70%,已经达到了国资委对央企负债率规定的上限,公司未来增加负债的空间几乎吞噬殆尽。因此,华侨城被评为财务激进的地产央企。

财务之踵

相比其他龙头企业动辄过百亿的现金在手,华侨城49亿元的现金实在显得有些囊中羞涩。仅有4%的现金的比率,相衬于激进的扩张和高企的杠杆,人们不禁质疑,在众多龙头房企都在关闸蓄水以保证安全过冬时,华侨城的表现是否有些过分托大?

由于货币资金和权益资本都不多,使得华侨城拥有着A股主流房企所不多见的超过120%的净负债率,这甚至超过很多财务激进的香港中资地产股。其中,仅53亿元的短期借款一项就超过了货币资金的总规模,无论从长短期来看,华侨城的财务压力都值得警惕。

业内人士在分析华侨城时指出,其和绿城相似的是,这些定位高端地产企业通常不甘于更保守的财务策略,而是通过加大财务杠杆来追求扩张速度与资本回报的提升,结果形成了大规模的圈地投资和长期负债经营模式,资本回报率上升的同时,风险成本上升更快。

而且,华侨城是众多龙头房企中敢于超出销售回笼资金范围拿地的急先锋。2010年,华侨城地产销售金额为169亿元,然而公司却动用了193亿元的资金拿地,这种激进的作风也令万科、恒大这些房企难以望其项背。

目前,华侨城正在全国范围内复制它的 旅游+地产 模式,大肆攻城略地令人印象深刻,其中不乏单价超高的 地王 。强烈的扩张倾向一方面给华侨城长短期财务带来压力,另一方面则给这个快速扩张的帝国埋下了一定程度的不确定因素。

模式瓶颈

地产与旅游的结合,是华侨城模式吸引的地方。由于早期华侨城的旅游产业需要大量的前期资金投入,而地产快速而高额的利润恰好成为的 营养源 ,华侨城模式由此滥觞,并形成相辅相成的效应,在深圳本部取得成功后,华侨城已经将这种模式复制到北京、上海以及成都、武汉、昆明、泰州等二三线城市。

但这随之带来一个问题,地产品牌在异地复制的成功概率很大,万科就是个很明显的例证,但问题在于,旅游产业受到季节、气候、收入和消费习惯的影响要远远高于地产,华侨城如何能够把旅游和地产打包推向全国范围内?

更何况,与地产唇齿相依的旅游业务本身也有 天花板效应 ,国内有多少城市能够像北京、上海、深圳这样能够为华侨城的旅游公园提供超过百万的游客规模,以熨平其高昂的运营成本呢?此外,以前多靠协议拿地的华侨城拿地瓶颈本已日趋明显,而国家叫停地方审批主题公园项目,也给华侨城的规模扩添了一层阴影。

从模式瓶颈的角度观察,华侨城向轻资产的转型已经势在必行。因此,去年11月份,华侨城高调宣布了 以文化为核心、旅游为主导,中国的现代服务业集聚型开发与运营商 的转型战略,将围绕文化搭建七大业务板块,分别是文化旅游、文化节庆、文化演艺、文化艺术、文化科技、文化主题酒店、文化相关产品制造。旅游与文化将在公司未来发展中占有战略地位,旅游与文化的产业链进一步打通,同时公司采取各种措施促进旅游、文化与其他产业的结合。

在与地产的互动方面,公司未来的地产产品也将更多沿着文化思路,在多个产品线的共同发展中,将住宅地产和商业地产的研发融入更多的文化元素。

可以说,华侨城这种转型在国家战略层面的行政号召之外,也是主动应对地产行业冬天的重要策略。依靠 难以用报表解读 的文化牌,能否让华侨城及时挽回不利局面,并在寒冬后迎来新一轮增长春天?

备注:阿喀琉斯,是凡人泊琉斯和美貌仙女忒提斯的宝贝儿子。忒提斯为了让儿子炼成 金钟罩 ,在他刚出生时就将其倒提着浸进冥河,遗憾的是,乖儿被母亲捏住的脚后跟却不慎露在水外,全身留下了惟一一处 死穴 。后来,阿喀琉斯被赫克托尔弟弟帕里斯一箭射中了脚踝而死去。后人常以 阿喀琉斯之踵 譬喻这样一个道理:即使是再强大的英雄,他也有致命的死穴或软肋。


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